Bất động sản du lịch bước vào chu kỳ mới: Khi dòng tiền đến từ vận hành và trải nghiệm  23/06/2026

Từ kỳ vọng tăng giá đến bài toán tạo dòng tiền

Trong nhiều năm qua, bất động sản du lịch được xem là một trong những phân khúc hưởng lợi lớn từ sự tăng trưởng của ngành du lịch Việt Nam. Sự gia tăng của lượng khách trong nước và quốc tế đã góp phần hình thành nhiều điểm đến mới, nhiều tổ hợp nghỉ dưỡng quy mô lớn và mở ra cơ hội đầu tư hấp dẫn.

Tuy nhiên, sau giai đoạn phát triển nhanh, thị trường đang bước vào quá trình điều chỉnh và sàng lọc mạnh mẽ hơn. Niềm tin của nhà đầu tư đối với một số dòng sản phẩm nghỉ dưỡng chưa phục hồi hoàn toàn; áp lực chi phí vốn, chi phí đầu vào và yêu cầu ngày càng cao về hiệu quả khai thác đang buộc thị trường phải thay đổi.

Phát biểu tại hội thảo, ông Phạm Văn Hoành, Tổng Biên tập Báo Tài chính - Đầu tư, cho rằng bất động sản du lịch vẫn sở hữu nhiều nền tảng quan trọng để phát triển trong thời gian tới. Đầu tư công tiếp tục được thúc đẩy, hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, dòng vốn đầu tư nước ngoài duy trì tích cực, trong khi ngành du lịch đang trên đà phục hồi mạnh mẽ.

Tuy nhiên, theo ông Hoành, chu kỳ tăng trưởng tiếp theo sẽ không còn được dẫn dắt bởi tăng trưởng nóng hay đòn bẩy tài chính quá mức. Thay vào đó, động lực của thị trường sẽ đến từ nhu cầu du lịch thực chất, năng lực triển khai dự án, hiệu quả khai thác tài sản, chất lượng vận hành và mức độ minh bạch.

Đó cũng là sự thay đổi đáng chú ý của thị trường: từ tư duy sở hữu một tài sản có khả năng tăng giá sang sở hữu một tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn.

Vận hành sẽ là "thước đo" của bất động sản nghỉ dưỡng

Một trong những điểm nhấn của hội thảo là câu chuyện vận hành dự án.

Nếu trước đây vị trí, quy mô hay mức độ đầu tư thường được xem là yếu tố quyết định sức hấp dẫn của một dự án nghỉ dưỡng, thì hiện nay thị trường đang đặt ra những yêu cầu cao hơn về hiệu quả khai thác thực tế.

Những câu hỏi như dự án được vận hành ra sao, công suất khai thác như thế nào, trải nghiệm khách hàng có đủ khác biệt hay không đang dần trở thành tiêu chí quan trọng đối với cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp.

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Trần Diễm My, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Five Star Group, cho rằng thị trường đang buộc các doanh nghiệp phải thay đổi dòng sản phẩm và định hình lại thị trường theo hướng bền vững hơn.

Theo bà, chỉ khi sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường và được khai thác hiệu quả, bất động sản du lịch mới có thể trở thành một kênh đầu tư tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn.

Quan điểm này cũng phản ánh xu hướng chung của ngành nghỉ dưỡng, khi giá trị của dự án ngày càng gắn với năng lực vận hành thay vì chỉ nằm ở giá trị tài sản.

Quy hoạch mới mở ra dư địa phát triển

Một nội dung đáng chú ý khác tại hội thảo là góc nhìn về quy hoạch sau khi sáp nhập địa phương.

PGS.TS Trần Kim Chung, chuyên gia Học viện Tài chính, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, cho biết định hướng phát triển sẽ tập trung hình thành 7 khu vực động lực chiến lược và 10 trung tâm du lịch quốc gia.

Song song với đó, hệ thống thể chế kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, đặc biệt là bất động sản du lịch, đang từng bước được hoàn thiện và đi vào vận hành thuận lợi hơn.

Theo ông Trần Kim Chung, bất động sản du lịch sẽ là một trong những điểm nhấn của giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam.

Nếu quy hoạch là nền tảng, thì kết nối hạ tầng và chất lượng sản phẩm sẽ quyết định khả năng chuyển hóa tiềm năng thành giá trị khai thác thực tế của từng điểm đến.

Golf tourism: Mảnh ghép tạo giá trị cho bất động sản nghỉ dưỡng

Từ những góc nhìn được chia sẻ tại hội thảo, có thể thấy yêu cầu lớn nhất của thị trường hiện nay là tạo ra nhu cầu lưu trú thực và dòng tiền bền vững.

Đây cũng là lý do các mô hình nghỉ dưỡng tích hợp ngày càng được quan tâm, khi không chỉ cung cấp chỗ ở mà còn tạo nên hệ sinh thái trải nghiệm đủ sức giữ chân du khách.

Trong bức tranh đó, golf tourism là một phân khúc đáng chú ý.

Khác với nhiều loại hình du lịch ngắn ngày, khách golf thường có thời gian lưu trú dài hơn, mức chi tiêu cao hơn và sử dụng đồng thời nhiều dịch vụ như lưu trú, ẩm thực, spa, hội họp và giải trí. Điều này góp phần gia tăng hiệu quả khai thác của khu nghỉ dưỡng và tạo nguồn doanh thu đa dạng thay vì phụ thuộc vào doanh thu phòng đơn thuần.

Chính vì vậy, khi thị trường chuyển trọng tâm từ phát triển sản phẩm sang tối ưu hiệu quả vận hành, các tổ hợp nghỉ dưỡng gắn với sân golf, wellness và trải nghiệm phong cách sống có thêm cơ hội khẳng định giá trị nếu được đầu tư và quản lý bài bản.

Chu kỳ mới đòi hỏi tư duy mới

Hai phiên thảo luận của hội thảo đều xoay quanh một mục tiêu chung: làm rõ lực đẩy mới của thị trường, tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, đồng thời tìm kiếm điều kiện để bất động sản du lịch thực sự trở thành "kênh lưu trú dòng tiền".

Thông điệp được các chuyên gia và doanh nghiệp cùng chia sẻ là thị trường sẽ không còn tăng trưởng dựa trên kỳ vọng, mà dựa trên giá trị khai thác thực.

Điều đó đồng nghĩa với việc những dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch bài bản, năng lực vận hành tốt và hệ sinh thái trải nghiệm hoàn chỉnh sẽ có nhiều lợi thế hơn trong chu kỳ phát triển mới.

Đối với phân khúc nghỉ dưỡng gắn với golf, đây cũng là thời điểm để nhìn nhận lại vai trò của golf không chỉ như một tiện ích bổ sung, mà là một thành tố góp phần nâng cao chất lượng điểm đến, kéo dài thời gian lưu trú và gia tăng giá trị khai thác cho bất động sản du lịch.

Trong bối cảnh thị trường đang tìm kiếm những mô hình phát triển bền vững hơn, dòng tiền trong tương lai sẽ không còn đến từ những kỳ vọng ngắn hạn, mà từ khả năng tạo ra trải nghiệm thực, thu hút du khách thực và vận hành hiệu quả trong dài hạn.